Acheter un appartement neuf : 10 questions à poser avant de se décider

C'est la première question, parce qu'elle conditionne presque toutes les autres. La loi Breyne (loi du 9 juillet 1971) protège l'acheteur d'une maison ou d'un appartement à construire ou en cours de construction, destiné au logement, lorsqu'il doit payer une partie du prix avant l'achèvement. La plupart de ses règles sont impératives : le contrat ne peut pas y déroger à votre détriment.

Concrètement, elle encadre les paiements, impose des garanties, fixe le contenu minimal du contrat et organise la réception des travaux. Si le vendeur vous explique que son contrat n'en relève pas, demandez pourquoi, et faites-le vérifier par votre notaire.

Sur plan, le contrat est le logement. La loi Breyne impose que la convention contienne notamment une description précise des parties privatives et communes, ainsi que les plans et un cahier des charges détaillés, signés par un architecte. Elle prévoit aussi que vous devez avoir connaissance de ces documents au moins quinze jours avant la signature.

Profitez de ce délai pour tout relire : surfaces, hauteur sous plafond, orientation, marques ou niveaux de gamme des équipements, finitions incluses et options payantes. Demandez ce qu'il se passe si vous souhaitez modifier une cloison, une cuisine ou un revêtement : délais, coût, impact sur la date de livraison.

Le prix affiché n'est pas toujours le prix final. Posez la question par écrit : qu'est-ce qui est inclus, qu'est-ce qui ne l'est pas ? Cave, parking, cuisine équipée, raccordements aux compteurs, aménagement des abords…

Côté fiscalité, un logement neuf vendu par un professionnel relève en principe de la TVA, au taux normal de 21 % sur la construction. Pour la part de terrain, le régime dépend de la façon dont la vente est structurée :

• soit des droits d'enregistrement : en Wallonie, 3 % depuis le 1er janvier 2025 pour une habitation propre et unique (conditions de domiciliation et de non-possession d'un autre logement), sinon 12,5 % ;
• soit la TVA, lorsque le terrain et le bâtiment neuf sont vendus ensemble par le même vendeur.

Un taux réduit de 6 % existe aussi, de manière permanente depuis le 1er juillet 2025, pour certaines habitations issues d'une démolition-reconstruction, y compris vendues par un promoteur. Les conditions sont strictes : surface habitable limitée à 175 m², habitation propre et unique, domiciliation et déclaration préalable. C'est une exception, à vérifier projet par projet.

Ajoutez enfin les frais d'acte (taxes, frais administratifs et honoraires du notaire) et, si vous empruntez, les frais du crédit hypothécaire. Les calculateurs de notaire.be donnent un ordre de grandeur. Le décompte précis, lui, vient de votre notaire.

La loi Breyne protège votre trésorerie. Le vendeur ne peut exiger aucun paiement avant la signature de la convention. À la signature, l'acompte est limité à 5 % du prix total. Ensuite, vous payez par tranches, qui ne peuvent pas dépasser la valeur des travaux réellement exécutés. Le prix du terrain et des travaux déjà réalisés est payable à l'acte authentique.

Demandez l'échéancier précis et la manière dont l'avancement est constaté (attestation de l'architecte). Si vous empruntez, vérifiez la condition suspensive d'obtention du crédit : la loi prévoit qu'elle peut figurer au contrat, pour une durée de trois mois maximum.

Pensez aussi aux aides régionales : le contrat doit mentionner l'existence des aides wallonnes au logement, avec leurs conditions de base en annexe. Des prêts hypothécaires spécifiques existent, par exemple auprès de la Société wallonne du crédit social, sous conditions de revenus et de valeur du bien.

C'est la crainte principale de l'achat sur plan, et la loi Breyne y répond. Le vendeur doit fournir une garantie :

• si l'entrepreneur est agréé, un cautionnement de 5 % du prix des travaux ;
• sinon, une garantie d'achèvement ou une garantie de remboursement des sommes versées si le contrat est résolu.

Demandez laquelle s'applique, auprès de quel organisme, et une copie de l'attestation. Le non-respect de ces obligations peut entraîner la nullité du contrat, que l'acheteur peut invoquer avant la signature de l'acte authentique.

Une fois le logement livré, la responsabilité décennale s'applique : pendant dix ans, les défauts graves qui touchent la solidité ou la stabilité du bâtiment engagent la responsabilité des constructeurs. Dans le cadre de la loi Breyne, le vendeur y est tenu comme l'entrepreneur et l'architecte.

Depuis le 1er juillet 2018, pour les logements dont le permis a été délivré après cette date, l'architecte et les entrepreneurs doivent en outre être assurés pour cette responsabilité (solidité, stabilité et étanchéité du gros œuvre fermé). Demandez le nom de l'assureur et le numéro de police : ils doivent figurer dans les documents contractuels.

Le contrat doit indiquer la date de début des travaux, le délai d'exécution ou de livraison et les indemnités de retard. La loi précise que ces indemnités doivent correspondre au moins à un loyer normal du bien.

Demandez comment le délai est exprimé (en jours ouvrables ? avec quelles causes de suspension, comme les intempéries ?) et où en sont réellement les travaux. Un calendrier réaliste vaut mieux qu'une date optimiste : il conditionne votre préavis de location, votre déménagement ou la vente de votre logement actuel.

En Wallonie, chaque construction neuve fait l'objet d'une procédure PEB (performance énergétique des bâtiments) suivie par un responsable PEB agréé, jusqu'à une déclaration finale après les travaux. Pour les bâtiments neufs, elle s'accompagne d'un certificat PEB, la carte d'identité énergétique du logement.

Les exigences ont été nettement renforcées ces dernières années. Depuis le 1er janvier 2026, les bâtiments neufs doivent notamment couvrir une part minimale de leur consommation par des énergies renouvelables, et le chauffage au mazout ou au charbon n'y est plus admis. Demandez le système de chauffage, la production d'eau chaude, la ventilation, l'éventuelle production photovoltaïque et une estimation des consommations. C'est ce qui fera vos factures pendant des années.

Un appartement s'achète en copropriété. Ses règles figurent dans les statuts : l'acte de base (description des parties privatives et communes, quotes-parts) et le règlement de copropriété (droits et obligations, répartition des charges). S'y ajoute un règlement d'ordre intérieur.

Demandez ces documents et regardez en particulier la répartition des charges, le budget prévisionnel des charges communes (ascenseur, nettoyage, espaces verts, syndic), et qui sera le premier syndic. Bon à savoir : jusqu'à la réception provisoire des parties communes, le promoteur peut encore modifier certains points des statuts. Il doit alors avoir un motif technique ou un intérêt légitime, ne pas porter atteinte aux lots privatifs et prévenir les acquéreurs, qui peuvent s'y opposer.

La livraison se fait en deux temps. À la réception provisoire, vous constatez que le logement est achevé et vous notez les défauts visibles. C'est aussi à ce moment que les risques vous sont transférés. La réception définitive intervient au moins un an plus tard.

Attention aux pièges : occuper le logement peut valoir acceptation tacite de la réception provisoire, tout comme l'absence de réaction dans les quinze jours d'une demande écrite de l'entrepreneur. Un refus doit être motivé, par lettre recommandée. Préparez la visite de réception avec soin, en vous faisant éventuellement accompagner par un professionnel, et ne vous installez pas avant.

Acheter un appartement neuf n'est pas plus risqué qu'acheter de l'ancien : c'est différent. On achète un projet, dans un cadre légal protecteur, à condition de lire les documents et de poser les bonnes questions avant de signer. Gardez la checklist sous la main et faites relire le projet de contrat par votre notaire, idéalement avant tout engagement. Vous hésitez encore entre le neuf et l'ancien ? Lisez notre article Appartement neuf ou ancien : quelles différences avant d’acheter en Wallonie ?.

• Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (« loi Breyne ») : texte consolidé, Justel
• SPF Économie, La loi Breyne et réception provisoire
• notaire.be, Achat sur plan ou en construction et calculateur des frais d'acte
• SPF Finances, Acheter avec TVA et TVA 6 % démolition-reconstruction (régime au 1er juillet 2025)
• Wallonie, FAQ réforme des droits d'enregistrement (3 %) et prêt hypothécaire SWCS
• SPF Économie, Assurance obligatoire de la responsabilité décennale
• Wallonie, Réglementation PEB et obligations pour les nouvelles constructions
• Code civil, livre 3, art. 3.85 (statuts de la copropriété)